¿Cuáles son los motivos legales para iniciar un desahucio?
Hoy nos han hecho esta consulta en el despacho: «Tengo una vivienda alquilada y estoy teniendo problemas con el inquilino. Quiero recuperar el piso, pero no sé en qué situaciones puedo iniciar un desahucio. ¿Qué motivos permite la ley?»
Cuando pensamos en un desahucio normalmente lo relacionamos con un inquilino que ha dejado de pagar el alquiler.Y, efectivamente, el impago es uno de los motivos más habituales.
Pero no es el único. Existen diferentes situaciones en las que el propietario puede solicitar judicialmente la recuperación de una vivienda.
¿Puedo iniciar un desahucio si el inquilino no paga el alquiler?
Sí. La falta de pago de la renta es una causa que permite al arrendador resolver el contrato de alquiler.
Además, no es necesario esperar necesariamente a que se acumulen muchos meses de deuda para poder actuar.
Cuando existe un impago, el propietario puede reclamar las cantidades pendientes y solicitar la recuperación del inmueble.
En determinadas circunstancias, el inquilino puede evitar el desahucio pagando las cantidades adeudadas mediante lo que jurídicamente se conoce como enervación.
Sin embargo, esta posibilidad está sometida a requisitos y no puede utilizarse ilimitadamente.
¿Y si paga el alquiler pero debe otras cantidades?
También puede existir causa para resolver el contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos no se refiere únicamente al impago de la renta.
También contempla el impago de otras cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
Por tanto, habrá que revisar el contrato para determinar qué obligaciones económicas asumió el inquilino y cuál es exactamente la deuda existente.
¿Puedo desahuciar al inquilino cuando termina el contrato?
Sí, siempre que el contrato haya finalizado legalmente y el arrendatario permanezca en la vivienda sin derecho a continuar en ella.
Volvamos a la consulta que nos han realizado en el despacho.
Imaginemos que nuestro cliente alquiló su vivienda hace años. El contrato ha llegado legalmente a su finalización y se han realizado correctamente las comunicaciones necesarias.
Sin embargo, llegado el día en que debería entregar las llaves, el inquilino comunica que no piensa abandonar la vivienda.
En ese supuesto puede ser necesario acudir al procedimiento judicial correspondiente para recuperar la posesión.
Es importante comprobar previamente que el contrato realmente ha finalizado, ya que los arrendamientos de vivienda están sometidos a plazos mínimos y posibles prórrogas legales.
¿Qué ocurre si el inquilino subalquila la vivienda sin permiso?
La cesión o el subarriendo realizados sin el consentimiento exigido pueden ser otra causa para resolver el contrato.
Por ejemplo, podemos encontrarnos con un propietario que alquila su vivienda a una persona y posteriormente descubre que esta ha cedido el piso a terceros sin autorización.
Antes de iniciar cualquier procedimiento será necesario comprobar qué establece el contrato y acreditar qué está ocurriendo realmente en la vivienda.
¿Puedo recuperar la vivienda si el inquilino provoca daños?
Determinados daños también pueden justificar la resolución del contrato.
La ley contempla los daños causados dolosamente en la finca y la realización de obras no consentidas cuando era necesario obtener previamente el consentimiento del propietario.
No estamos hablando simplemente de pequeños desperfectos derivados del uso normal de una vivienda.
Debe analizarse qué daños se han producido, quién los ha causado y si existe prueba suficiente para acreditar los hechos.
Fotografías, informes técnicos, comunicaciones o testimonios pueden resultar importantes dependiendo del caso.
¿Qué pasa si realiza actividades molestas o ilegales?
También puede existir causa para resolver el alquiler cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Imaginemos, por ejemplo, que el propietario recibe continuamente quejas relacionadas con la actividad que se está desarrollando en el inmueble.
No basta necesariamente con afirmar que el inquilino «molesta a los vecinos».
Si queremos iniciar acciones legales será importante acreditar los hechos que justifican la resolución del contrato.
¿Y si la vivienda ya no se utiliza como vivienda habitual?
La Ley de Arrendamientos Urbanos también contempla como causa de resolución que la vivienda deje de estar destinada principalmente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien legítimamente la estuviera ocupando.
De nuevo, será necesario estudiar las circunstancias concretas.
No toda ausencia temporal del inquilino significa automáticamente que pueda resolverse el contrato.
¿Se puede iniciar un desahucio si no existe contrato de alquiler?
Puede haber situaciones en las que una persona esté utilizando una vivienda sin pagar renta y sin disponer de un título que justifique su permanencia.
Es lo que habitualmente puede plantearse en situaciones de precario.
Por ejemplo, un propietario permite inicialmente que un familiar utilice gratuitamente una vivienda y, posteriormente, solicita que se la devuelva.
Si esa persona se niega a marcharse, puede ser necesario acudir a los tribunales para recuperar la posesión.
La Ley de Enjuiciamiento Civil contempla específicamente la recuperación de inmuebles cedidos en precario.
¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino no paga?
No. Este es uno de los errores que un propietario debe evitar.
Aunque exista una deuda o consideremos que tenemos derecho a recuperar la vivienda, no debemos intentar solucionar el problema por nuestra cuenta cambiando la cerradura, entrando en la vivienda sin autorización o cortando suministros para obligar al ocupante a marcharse.
La recuperación de la posesión debe realizarse mediante los procedimientos legalmente establecidos.
¿Tengo que avisar al inquilino antes de presentar la demanda?
Dependerá del motivo por el que se pretenda recuperar la vivienda y de las circunstancias del caso.
En los desahucios por impago, además, un requerimiento previo puede tener consecuencias importantes sobre la posibilidad del arrendatario de enervar posteriormente el desahucio.
También habrá que comprobar las comunicaciones necesarias cuando el motivo sea la finalización del contrato.
Por eso es recomendable revisar el contrato, las fechas y las comunicaciones realizadas antes de iniciar el procedimiento.
Entonces, ¿cuáles son los principales motivos para iniciar un desahucio?
Entre las situaciones más habituales encontramos el impago de la renta o de determinadas cantidades asumidas por el inquilino, la finalización legal del contrato sin que se entregue la vivienda y determinados incumplimientos graves del arrendamiento.
También pueden existir procedimientos para recuperar la posesión cuando una persona permanece en un inmueble sin título que justifique su ocupación.
Pero antes de iniciar un desahucio debemos responder a una pregunta fundamental: ¿Por qué tenemos derecho a recuperar la vivienda?
La respuesta determinará el procedimiento que debe seguirse y las pruebas que necesitaremos.
Si tienes una vivienda alquilada y quieres recuperarla, conviene revisar primero el contrato, las cantidades pendientes, las comunicaciones realizadas y la situación concreta del ocupante antes de presentar una demanda.
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